こんにちは。水玉あい（@aitama_go）です。
今回は、初心者の方へのおすすめJ-REIT銘柄と選ぶポイントを紹介します。
私も2銘柄のJ-REITへ投資しており、日経平均が落ちこんで株関連の金融商品が軒並みマイナスになっていた時期も大きな変動なく、安定して利益を出してくれています。
分散投資の大切さを実感しています。
私の投資銘柄についても記事の中で紹介しますね。
こんな方におすすめ
- REITに興味があるけど、どの銘柄がいいかわからない
- REITの銘柄について詳しく勉強するのは面倒だから、簡単な選び方を知りたい
- てっとり早くREITのおすすめ銘柄を教えて欲しい
簡単な選び方を理解した上で銘柄を選びたいあなたは、記事を最初から読むことをおすすめしますが、ちょっと面倒くさがりなあなたは、「初心者でも必ず確認すべき2つの指標」と「初心者が銘柄を選ぶ簡単2ステップ」だけでもOKです。
さらに、てっとり早くおすすめ銘柄を知りたいあなたのために、最初におすすめ銘柄をお伝えしておきますね。
おすすめ銘柄
ザイマックス・リート投資法人：
- 総合型なので分散効果で安定性が高い
- 分配金利回りが5.64%と平均（4.12%）より高い
- 今なら割安で買える
リートの購入には、一番リートの取り扱い商品が多いSBI証券がおすすめです。
J-REITの種類
J-REITは、大きく分けて3種類の運営方法と6種類の用途があります。
それぞれタイプが異なるので、自分にあったものを選びましょう。
タイプ別おすすめ
複合型、総合型：
収益よりも、安定性を重視する安定第一の方向け（総合型がより安定）
住宅特化型：
そこそこの収益だが、長期に安定な収益を求める安定重視の方向け
物流特化型、ヘルスケア特化型：
今後の需要に期待して、長期に安定な収益を求めるバランス重視の方向け
オフィスビル特化型、商業施設特化型、ホテル・リゾート特化型：
好景気を狙って高い収益を求める収益重視の方向け（株主優待券に魅力を感じる方は、ホテル・リゾート特化型がおすすめ）
3種類の運営方法
特化型：
1種類の用途（商業施設、オフィスビル、など）に投資するので、特定の用途にのみ投資したい方向けで投資研究が簡単ですが、複合型や総合型に比べて分散効果は薄れます。
複合型：
2種類の用途に投資することで、リスクを分散するREITです。
総合型：
3種類以上の用途に投資することで、複合型よりさらにリスクを分散するREITです。
6種類の用途
運営方法で紹介した特化型には、6種類の用途があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。
住宅特化型：
投資対象：住居として利用する住宅
メリット：基本的に人の転居は緩やかなため安定性は高いです。
デメリット：安定している分、高い収益性はそこまで望めません。
物流特化型：
投資対象：倉庫などの物流関連の施設
メリット：インターネット通販の利用者が増加していることから、今後の需要が見込めます。また、景気の影響もあまり受けず、安易に引っ越しができないため、倉庫業は高い安定性があります。
デメリット：主要のテナントが撤退した際に収益性が著しく低下するリスクがあります。
ヘルスケア特化型：
投資対象：老人ホーム、高齢者住宅や病院など
メリット：日本は今後少子高齢化に向かっていることから、今後の需要が見込めます。景気の影響もあまりなく、高い安定性があります。
デメリット：市区町村からの介護報酬（介護保険制度）によって運営できているケースも多く、介護保険制度の変更により賃料収入が大幅に減るリスクがあります。
オフィスビル特化型：
投資対象：オフィスビル
メリット：オフィスの規模が大きく立地が良い場合は、他より高い収益性が期待できます。
デメリット：商業施設特化型ほどではないですが、景気に左右されるため安定性に欠けます。
商業施設特化型：
投資対象：ショッピングモールやアウトレットモールなどの小売店全般
メリット：テナントの契約期間が長いものが多く賃料が安定しています。
デメリット：景気に大きく左右されるため安定性に欠けます。
ホテル・リゾート特化型：
投資対象：ホテルやリゾート施設
メリット：訪日外国人の需要が見込めます。株主優待券がもらえる銘柄もあります。
デメリット：景気や季節、自然災害に大きく左右されるため安定性に欠けます。また、運営会社の業績にも大きく左右されます。
初心者でも必ず確認すべき2つの指標
分配金利回り：
一般的に、利回りが低い銘柄は、価格が高く分配金が少ないということを意味するため、新たな不動産を購入する資金があるということを意味します。
一方、利回りが高い銘柄は、その逆を意味するため、資金に乏しくリスクが高くなります。
ついつい分配金利回りに注目しがちですが、個々の銘柄を分析したり売却のタイミングをウォッチするのが面倒と感じる初心者の方は、分配金利回りの高い銘柄上位3つは、自動的に投資対象から外すことをおすすめします。
どうしても分配金利回りの高い銘柄に投資したい場合は、次の章で紹介するLTVなどの指標も確認し、どこにリスクがあるかをしっかりと分析した上で投資するようにしましょう。
NAV（Net Asset Value）倍率：
NAV倍率とは、REITの販売価格がそのREITの純資産に対し何倍であるかを示す指標です。
NAV倍率 = REITの価格 ÷ １口当たりのNAV（資産 - 負債）
で表され、この値が1より大きい場合は割高、1より小さい場合は割安と判断されます。
「割安で買って、割高になったら売ることで利益を得る。」ということは投資の大前提なので、NAV倍率は必ず1より小さいものを選びましょう。
余裕があったら確認したい7つの指標
LTV（Loan To Value）：
LTVは、借入金比率のことを示す指標です。
LTV = 有利子負債 ÷ 総資産
で表され、この値が高い場合は、有利子負債を多く抱えて投資を行っていることを意味しており、倒産リスクの高さに影響します。
稼働率：
保有している不動産に対して、人や会社がどのぐらい入居しているかの割合です。空室が少なく稼働率が高いほど望ましいです。
物件数：
保有する物件数が多いほどリスク分散になりますので、安定性が高くなります。
物件の所在地：
保有する物件が1つのエリアに集中していると、地震など自然災害リスクが高まります。
NOI（Net Operating Income）利回り：
NOI利回りは、準営業利益（Net Operating Income）を物件価格で割った指標です。
NOI利回りが高いほど効率的に運用ができていると判断できます。
築年数：
築年数が浅い物件は入居希望者を集めやすいです。
一方、古い物件では大規模修繕などの支出が増えてしまうリスクがあります。
信用格付け：
信用格付けとは、第三者が財務状況や業界などの分析を行い、どの程度信用できるのか記号を用いて評価することです。
最高ランクがAAAで、以下AA、A、BBBと続きます。
スポンサー企業：
REITの運用にはスポンサー企業のバックアップが必要不可欠なので、スポンサー企業の信頼性が高いほど安定しているといえます。
初心者が銘柄を選ぶ簡単2ステップ
まずは投資するREITの種類を決めるのが最初のステップになるのですが、どの種類のREITを選べばいいかわからないという初心者のあなたでも、簡単に銘柄を選べる2つのステップを紹介します。
投資の大前提は、「割安で買って、割高になったら売ることで利益を得る。」ということなので、まずはNAV倍率から割安な銘柄を探します。
その銘柄の分配金利回りが平均より高ければ「買い」です。
ただし、分配金利回りが高くて割安な銘柄はリスクが潜んでいる可能性があるので、分配金利回りが高過ぎる場合は見送りましょう。
さて、ここからは具体的な手順を紹介します。
実は分配金利回りなどのランキング情報は、不動産投信情報ポータルの一覧表から簡単に確認することができます。
step
1分配金利回りの平均を確認します。
「個別銘柄」（下の表の1）をクリックし、「利回り一覧」（下の表の2）をクリックすると、各銘柄の一覧表が表示されます。REIT平均分配金利回り（％）の値（下の表の3）があるので、この値より高ければ「買い」となります。
step
2分配金利回の高すぎる銘柄を投資対象から外します。
「分配金利回り（％）」タブの右下にある小さい四角（中に▲マークあり）を2回クリックします。すると、各銘柄が分配金利回りの高い順に表示されます（ここで、利回りの低い順に表示された場合は、もう一度クリックしてください。）。上位3つの銘柄は、リスクを避けるために、投資候補から外しましょう。
step
3割安な銘柄をランキング順に表示する。
続いて、割安感を示す指標である「NAV倍率」タブの右下にある小さい四角（中に▲マークあり）を1回クリックします。すると、各銘柄がNAV倍率の低い順に表示されます（ここで、NAV倍率の高い順に表示された場合は、もう一度クリックしてください。）。
step
4投資する銘柄を決定する。
一番NAV倍率が低い銘柄（つまり、一番割安な銘柄）の分配金利回りを確認します。この値が、平均より高く、ステップ2で除外した上位3つの銘柄でなければ「買い」です。
私の購入銘柄と購入した理由
私は、2018年3月末より「ヘルスケア＆メディカル投資」と「CREロジスティクスファンド」に投資しています（黒塗り部分はリートではないので削除しています）。
リートなので、分配金もしっかりと出ています。
収益をまとめると、ヘルスケア＆メディカル投資は、投資期間20か月で、投資元本207,232円でプラス83,092円で、CREロジスティクスファンドは、投資元本107,317円でプラス38,871円となっています（2019年11月20日時点）。
2019年の分配金は、ヘルスケア＆メディカル投資は13,526円（分配利回り6.5%）、CREロジスティクスファンドは6,303円（分配利回り5.9%）となっており、分配利回りとしてかなり満足できる状態です。
さらに、リートは分配金メインで投資していますが、しっかりと割安のタイミングで買うことができたのでいずれも値上がりしてくれています。
「ヘルスケア＆メディカル投資」はヘルスケア特化型、「CREロジスティクスファンド」は物流特化型のREITですが、いずれも少子高齢化の進展と通販事業の拡大により今後の需要が期待できるので、長期的に安定な収益を期待して投資しています。
それぞれの用途で、分配利回りが一番高く（上位3位ではない）、割安なタイミングだったので、今のところとても満足しています。
まとめ
J-REITは、大きく分けて3種類の運営方法と6種類の用途があります。
どの種類のREITを選べばいいかわからないという初心者のあなたは、不動産投信情報ポータルを使って、まずはNAV倍率で割安な銘柄を探し、分配金利回りが平均より高ければ「買い」という簡単2ステップで選びましょう。
ちなみに、現在のおすすめ銘柄は、「ザイマックス・リート投資法人」です。
総合型なので分散効果で安定性が高い上に、分配金利回りが5.64%と平均（4.12%）より高く、今なら割安で買えます。
こちらは、私が記事を記載している時点でのおすすめなので、実際に購入される際は、上記のステップを経て最新の状況を確認の上ご購入下さいね。
なお、リートの購入には、一番リートの取り扱い商品が多いSBI証券がおすすめです。
楽天経済圏で生活されている方は、楽天証券もおすすめです（私はこちらの証券口座で運用しています）。
いずれも手数料が一番安く、初心者に大人気の口座となっているので、どちらで口座開設されても損はありません（私は2つとも口座開設しています）。
さらに、最近は最もリスクを抑えた不動産投資としてファンズが誕生し、大人気となっています。
私も口座開設を完了しました。
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