こんにちは。水玉あいです。
今回は、現物不動産投資と比較しながら、REITの魅力について紹介したいと思います。
実際に私は、不動産投資を検討した結果、最終的には現物不動産への投資を断念し、その代わりにREITに投資しています。
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こんな方におすすめ
- 不動産投資に興味があるけど、なかなか踏み出せずに悩んでいる
- REITと現物不動産への投資の違いを知りたい
- 初心者でも不動産投資ができるか知りたい
REITとは？
REITとは、「Real Estate Investment Trust」の略称で、不動産投資信託を意味しています。
つまり、多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設など複数の不動産を購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。
（出典）投資信託協会
ここで、記載されているJ-REITは、日本国内の不動産を対象に投資するREITのことを指します。
J-REITの Jは、Japanの頭文字ということですね。
J-REITは、日本の証券取引所に上場しているため、市場を介して直接購入することができます。
現物不動産と比較したときのメリット
換金性が高い
現物不動産は、売りたいときにすぐ売れるわけではありません。
また、運よくすぐに買い手が見つかったとしても、買い付けをした方の融資が通り、売買契約を締結する必要があるため、最低でも1か月はかかると言われています。
一方、REITは証券市場に上場しているため、株式と同様、市場が開いているときにいつでも売買が可能です。
少額から投資が可能
現物不動産は、最低でも数百万円は必要と言われています。
もちろん、ローンを組むことで少ない頭金から取り組むことはできますが、多額の借り入れを行っている状態になりますので、やはり投資のハードルは高くなります。
一方、REITは不動産を証券化しているので、1万円から100万円程度の少額で気軽に投資することができます。
分散投資が可能
現物不動産投資は、物件毎の価格が高いため、複数の物件に一度に投資することは困難です。
一方、REITは複数の不動産に投資しているため、テナント数が多く、現物不動産への投資と比較すると格段にリスクが分散されています。
さらに、投資法人によっては、投資対象資産の用途や地域が多岐にわたります。
複数の不動産に投資することで空室リスクを抑えることができるので、分散投資のメリットはとても大きいといえます。
安定性の高い物件への投資が可能
現物不動産投資は、マンションやアパートが投資対象のメインとなりますが、人口減少社会である日本では、マンションやアパートの需要は減っていくと予想されています。
一方、REITはオフィスビル、ホテル、商業施設、物流施設、ヘルスケア施設などへの投資が可能です。例えば、老人ホームなどのヘルスケア施設は、少子高齢化社会においては需要が高まると考えられており、マンションやアパートに比べて安定性は高いといえます。
プロの運用
現物不動産投資は、投資する不動産の選定や投資後の物件の管理など素人には面倒な業務が沢山あります。
一方、REITは不動産の売買や運営を経験豊富なプロが行ってくれるため、自分で行うよりも遥かに効率的です。
現物不動産と比較したときのデメリット
レバレッジが弱い
現物不動産投資は、ローンを組むことで数百万円の頭金で数千万円の物件に投資することができるため、レバレッジ効果が高いといえます。
レバレッジ効果：
借入金を使って大きな取引を行い、自己資金に対する利回りを上げる効果。
一方、REITは、信用取引でレバレッジをかけることが可能ですが、証拠金（投資金）の3倍強までの取引が可能となり、ローンを組む場合に比べてレバレッジ効果は小さくなります。
ここで、実際にレバレッジ効果で得られる利回りについて考えてみたいと思います。
現物不動産は、物件の条件や管理方法などによって大きく変動するため、単純比較するのは難しく、利回りは投資家のレベルによって変動するといえるでしょう。
つまり、現物不動産への投資は、初心者であれば利回りがマイナスとなってしまうリスクもある一方で、慣れている投資家の場合は、優良物件に投資できる可能性も高く、しっかりと管理を行うことで、数10%の利回りを得ることも可能かもしれません。
一方、REITは不動産証券化協会によると平均利回り約4％（2018年11月時点）というデータとなっており、個別銘柄では、利回りは約3-7%（2018年11月時点）となっています。
まとめ
REITは、現物不動産と比較して、少額から気軽に投資することが可能で、安定性の見込める物件へ分散投資することでリスクを抑えながら安定した利回りが期待できるといえます。
もちろん、不動産投資に慣れた方であれば、自分で優良物件を見つけ、しっかり管理することで、REITよりも高い利回りを目指すことも可能かもしれませんが、初心者の方は、REITの方が取り組みやすいといえるでしょう。
私もリート2銘柄投資していますが、株関連の金融商品が軒並み下落したときも、リートは大きな変動なく安定しています。
相場が荒れたときこそ分散投資の重要性を痛感しますね。
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なお、リートの取り扱いが一番多いSBI証券での取引がおすすめです。
さらに、最近は最もリスクを抑えた不動産投資としてファンズが誕生し、大人気となっています。
私も口座開設を完了しました。
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